Τακτοποιήσεις / Νομιμοποιήσεις  Αυθαιρέτων

Η τακτοποίηση και η νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών στην Ελλάδα διέπεται από συγκεκριμένη νομοθεσία, η οποία έχει τροποποιηθεί αρκετές φορές τα τελευταία χρόνια. 

Ο βασικός νόμος που ισχύει σήμερα είναι ο Ν.4495/2017, όπως έχει τροποποιηθεί με νεότερες διατάξεις.

Βασικές Έννοιες:

• Τακτοποίηση: Προσωρινή ρύθμιση της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης, με χρονική διάρκεια και περιορισμούς.
  
  

• Νομιμοποίηση: Οριστική ένταξη της αυθαίρετης κατασκευής στο πολεοδομικό σύστημα, με δυνατότητα έκδοσης άδειας και μεταβίβασης.
  
  

Ποια αυθαίρετα μπορούν να τακτοποιηθούν ή να νομιμοποιηθούν;

Ο Ν.4495/2017 τα κατατάσσει σε 5 κατηγορίες, ενδεικτικά:

1. Κατηγορία 1: Αυθαίρετα προ του 1955 – θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα.
   
   

2. Κατηγορία 2: Κατασκευές πριν την 28/07/2011 χωρίς υπέρβαση σε ύψος, κάλυψη ή δόμηση >40%.
   
   

3. Κατηγορία 3: Μικρές παραβάσεις (π.χ. μικρό υπόστεγο, πέργκολες).
   
   

4. Κατηγορία 4: Παραβάσεις με υπερβάσεις >40% αλλά με άδεια οικοδομής.
   
   

5. Κατηγορία 5: Αυθαίρετα χωρίς άδεια ή με σοβαρές υπερβάσεις – τακτοποιούνται αλλά δεν επιτρέπεται μεταβίβαση.
   
   

Διαδικασία Τακτοποίησης/Νομιμοποίησης:

1. Ανάθεση σε μηχανικό: Εκδίδει τεχνική έκθεση, τοπογραφικά, σχέδια.
   
   

2. Ηλεκτρονική Υποβολή στο σύστημα του ΤΕΕ.
   
   

3. Καταβολή παραβόλου (από 250€ έως 10.000€, ανάλογα με το μέγεθος).
   
   

4. Υπολογισμός προστίμου.
   
   

5. Εφάπαξ ή δόσεις (έως 100 δόσεις).
   
   

Πλεονεκτήματα Τακτοποίησης:

• Δυνατότητα μεταβίβασης του ακινήτου.
  
  

• Έκδοση οικοδομικής άδειας για νέες εργασίες.
  
  

• Αποφυγή προστίμων και κατεδάφισης.
  
  

Σημαντικό:

• Από 30/09/2020 δεν επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαίρετων κατηγορίας 5. Η μόνη εξαίρεση είναι αν έχει ήδη υποβληθεί φάκελος ή υπάρχει βεβαίωση μηχανικού.
  
  

• Το 2024/2025 εξετάζεται η δημιουργία νέου νόμου ή παράτασης, άρα είναι σημαντικό να ενημερώνεστε από μηχανικό ή νομικό.
  
  

Επιπλέον Παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος:

• Έτος κατασκευής (πριν/μετά το 1983 ή 2011)
  
  

• Αν το ακίνητο βρίσκεται σε προστατευόμενη περιοχή ή δασική ζώνη
  
  

• Αν έχει πρόσοψη σε κοινόχρηστο χώρο ή όχι
  
  

• Η αντικειμενική αξία του ακινήτου
  
  

Σημείωση: Ο τελικός υπολογισμός γίνεται από μηχανικό μέσω του συστήματος του ΤΕΕ.

Το ποσό του προστίμου τακτοποίησης, εξαρτάται από :

1. Είδος αυθαιρεσίας (π.χ. υπέρβαση δόμησης, αλλαγή χρήσης, χωρίς άδεια κτλ)
   
   

2. Έτος κατασκευής (αν το ξέρεις περίπου)

3. Εμβαδόν αυθαιρεσίας(πόσα τετραγωνικά αφορά)

4. Περίπου πότε χτίστηκε το αυθαίρετο μέρος

5. Περιοχή/Ζώνη (αστική, εκτός σχεδίου, παραδοσιακός οικισμός κ.λπ
   
   

6. Αν έχει οικοδομική άδεια το υπόλοιπο κτίσμα

7. Εάν το  ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλης